2000年前建成的老房子数以万计

广州市花都区集群街2号楼

就是其中一栋

“我在这里40多年了，从八几年住到现在”“我是1986年住过来的”

这几位街坊都是广州市花都区新华街丰盛社区集群街2号楼的老住户了他们都在这栋建于20世纪70年代的居民楼内住了数十年，很有感情

但房子老了

许多问题会“冒”出来

有住户表示

漏水就其中一个大问题

“楼龄这么长了，里面都发黑了、漏水了

修了没多久又发霉

又是（漏水）”

也有住户表示房子还存在年久失修功能老旧的问题“好烂好旧基本上都没得住了”

不仅糟心还满满都是安全隐患

“老破小”危房如何更新

成为难题

危房通常有加固、翻建和拆除三种处理方式，但在集群街2号楼这里，无论是业主，还是微改造项目工作人员，大家都知道简单的修葺不足以治好集群街2号楼的问题，拆除重建才是办法。然而，拆除重建成本以数百万元计，谁来出这笔钱？

经了解到，大部分业主住新房意愿强烈，拆除重建资金平均每户约30万元。

这不是一个小数目，在业主共商大会中，业主纷纷表达了自己的实际困难，有的业主存了定期存款，现在把拆建资金拿出来，将损失不少利息；有的业主因长期患病等原因，家庭经济较为紧张，实在拿不出拆建资金；有的业主因家庭及财产纠纷等历史遗留问题而迟迟未决定出资。

因此，对于资金比较紧张的家庭，政府方面联系银行进行低息贷款，提供资金支持。同时，政府进行适当资金激励：

一是街道会同区住建局制定了《广州北站东侧片区危房拆除重建试点方案》，对设计、监理、测量等二类费用补贴50%（初步估算50余万元）；

二是对经认定的低保家庭，特困职工家庭等予以补助（每平方米补助1000元）。

根据估算，集群街2号危破房拆建投资约800万元，按照“谁受益、谁出资”的原则落实业主出资责任，由业主共同承担改造成本，按照4600元/平方米的标准开展预缴资金筹集，目前已基本完成资金筹集工作。

4600元/平方米的标准，除了含有重建本身的工程费用，还有加装电梯、设计、监理、测量、闹市区需人工拆除等众多成本。

花都区住建局有关部门负责人表示：

以往在旧城改造推进过程中，最大障碍和瓶颈就是资金来源比较单一，依靠政府大包大揽的财政支出模式难以为继。本次集群街2号楼将资金来源转变业主自主筹资更新，为城市更新探索出可复制、可推广的模式。

在原址上拆除旧楼再建新楼，拆除重建资金由产权企业和居民共同承担，政府给予激励，这是广州市第一个在政府部门指导下由居民自筹经费进行危旧楼房拆除重建的项目。

广东省建筑设计研究院有限公司林昊是项目的负责人之一，在他的电脑里，设计方案是改了又改。“我们从去年11月份开始进行项目设计，跟花都区住建局、居委会、居民协商过很多次，整体方案少说也做了七八版，每一次的修改都是政府、企业、居民等各方建议进行优化。我们以人民为中心，征询了业主们的想法和需求，尽量满足所有业主的合理诉求，‘一户一策’进行了精细化设计。”从设计方案上可以看出，将对非成套住宅进行成套化改造，优化户型布局。在不减少原户型套内面积、满足规范标准的基础上，加装两部内置电梯，圆居民多年“电梯梦”。同时，完善基础设施，提升安全水平。优化楼栋供水，统筹利用改造项目地下公共空间，增设二次供水加压设施，重新设计楼栋供水系统，解决住户水压不足等用水难题。铺设燃气管道，实现“瓶改管”，便民利民的同时，拧紧燃气“安全阀”。改善消防设计，将建筑楼梯间距由原来的0.9米提升至1.2米，并增设自然通风系统、室内消防栓等消防设备，有效保障人民群众生命财产安全。

▲新楼效果图。

“由于这里房屋套内面积并不大，我们几乎是用‘螺蛳壳里做道场’的耐心和功力对楼栋内部结构进行重新设计。”林昊指着图纸解释道。“比如以前他们的卫生间和厨房是串连使用，大概只有1.5平方米左右，我们扩大了整个面积，卫生间调整为2.5平方米以上，厨房在4平方米以上。确保每户独立成套、户型方正、日照充足，厨房、卫生间面积达到《住宅设计规范》标准，提升住房品质。”另外，集群街2号楼南北两侧均临新华墟市，一楼商铺几乎个个都是“旺铺”，商铺设计也同样重要。“为了首层商铺便于分割出租，我们在结构上也做了很多调整。首层的结构柱设计是方柱，上面户主进行了结构的转换，转换成条形柱或者异形柱，这样可以更好地协调首层业主以及上层住户的利益。”林昊介绍。

如今，设计已定，随着危楼开拆，该项目进入拆旧建新的施工阶段，预计年底回迁，下一个春天，街坊们有望在新家过年。有业主直言“已经迫不及待想要快点看见新楼了”。

徐耀通则说：“这是广州首个探索，肯定要做好榜样，我们对这栋楼充满期待。”

关键词：建筑加固工程，结构加固工程，房屋安全鉴定，别墅改造，工厂加固，加装电梯，减隔震工程，光伏加固，别墅加固，结构加固，安全鉴定，房屋鉴定

编辑：秦汉工程叶紫燕

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